城镇化、消费升级、渗透性提升多重驱动，行业空间可观：按照《国家人口发展规划(2016年-2030 年)》的预期发展目标，2030年城镇化率有望上升至70%，将带来增量物业管理服务需求。同时，现有物业面积远超物业管理规模，现有住宅物业管理普及率仅为48%，未来还有提升空间；商业办公等高服务费业务占比的提升，也有望带动综合服务费的增长。

在稳定物业费的保守计算下，预计到2030年底，行业管理面积将达到318.4亿平方米，基础物业服务规模将达到1.6万亿，均比2018年增长51%。此外，随着人均可支配收入的增长和消费升级，增值服务也有望成为行业规模和利润的重要增长点。

集中度持续提高，金融资本助力规模扩张：国内物业管理行业呈现“大行业小公司”格局。2018年，十大行业平均管理面积2.4亿平方米，占市场11.4%，百强行业平均管理面积3718万平方米，占市场38.9%。预计随着上游房地产行业集中度的提高和资本辅助的并购，物业管理的集中度将继续提高。随着行业需求的持续旺盛，物业管理企业顺应市场发展，积极拥抱资本市场，借助金融资本快速扩张。

在区域布局上，物业管理企业抢占主流市场，持续深入。2018年，百强管理区53%位于五大城市群，单个城市平均管理面积达到128.2万平方米，同比增长13.5%。

“扩能增收节支”打造核心竞争力：从收入端看，一方面物业管理企业通过并购、平台输出、委托相关房企等方式快速扩大规模，拓宽基础物业规模和容量；另一方面，通过轻资产战略，积极探索高利润率的增值服务，这将推高行业规模的天花板，为利润增长提供更多想象空间。

从利润来看，人工成本占物业管理企业成本的60%左右。在服务费难以提高的背景下，人力成本的刚性增长将导致利润的压力，物业管理企业将继续加大外包比例和智能化投入。2018年，百强企业的保洁、绿化、设备维护、秩序维护项目外包比例将达到60.4%、43.3%、37%、24.9%。2017年智能平均投入716.2万元，同比增长50%。

投资建议：随着竣工面积增速的逐步回升、增值服务需求的持续释放以及行业扶持政策的不断增多，物业管理行业有望继续快速发展，集中度将继续提高。展望未来，我们认为获取管理面积的能力、运营增值服务的能力和成本控制将成为物业管理企业做大做强的关键点。我们预计，具有较强关联房企或较强独立第三方规模扩张能力的物业管理企业有望脱颖而出。